Grundstücksbewertung

Wann empfiehlt sich eine Grundstücksbewertung? Gerne möchte man einmal wissen, was denn das eigene Grundstück wert ist.

Nur der Interessehalber werden Grundstücksbewertungen selten vorgenommen.

In der Regel ist einer der folgenden Punkte der Auslöser zur Erstellung einer Grundstücksbewertung:

• Verkauf
• Kauf
• Erstellung eines Testaments
• Erbfall
• Schenkung

Verkauf

Gerade beim Verkauf ist es wichtig, den Grundstückspreis realistisch anzugeben. Ein zu teures Grundstück wird wohl niemand kaufen und wenn Sie Ihr Grundstück zu günstig anbieten, verschenken Sie Geld. Besonders fatal kann eine Fehlbewertung werden, wenn der Preis zu hoch angesetzt wird. Es wird dann nur sehr wenig Interessenten geben und wenn Sie dann den Preis herabsetzen, wird jeder denken, dass mit dem Objekt etwas nicht stimmt. Aus dieser Zwickmühle herauszukommen ist äußerst schwer.

Kauf

Beim Kauf möchte ich durch eine Grundstücksbewertung natürlich darüber Informationen erhalten, ob der Preis für das angebotene Grundstück angemessen ist. Die versierte Einschätzung eines Profis spart auch hier oft sehr viel Geld.

Erstellung eines Testaments

Wenn man seine Angelegenheiten bereits früh regeln will, empfiehlt es sich auch hier, eine Grundstücksbewertung vorzunehmen. Niemand möchte, dass sich seine Erben nach dem eigenen Tod über das hinterlassene Erbe streiten, weil der angesetzte Wert nicht mit der Realität übereinstimmt. Hier gibt eine professionell erstellte Grundstücksbewertung Sicherheit.

Erbfall und Schenkung

Auch Erbfälle und Schenkungen machen eine Grundstücksbewertung nötig. Besonders bei Erbfällen ist eine exakte, realitätsnahe Bewertung nötig, da sich die Höhe der Erbschaftssteuer am Wert des Grundstücks bemisst. Auf lange Sicht können so einige tausend Euro gespart werden und das ohne besonders zeitintensiven Aufwand.

Was ist mein Grundstück wert?

Als Grundlage für diese Frage wird der Bodenrichtwert herangezogen. Dieser wird jedes Jahr von den örtlichen Gutachterausschüssen anhand der gesammelten, erzielten Verkaufspreise von Objekten ermittelt. Er ist ein wichtiger Anhaltspunkt für den Grundstückswert. In ihm spiegelt sich nämlich das Preisniveau der jeweiligen Stadtteile wieder.
Je höher also der Bodenrichtwert, desto höher der mögliche Grundstückspreis.
Der Preis, welcher möglicherweise zu erzielen ist, muss nicht zwingend dem Bodenrichtwert entsprechen. Wie bereits erwähnt, handelt es sich hier hierbei lediglich um einen Richtwert. In der Praxis kann es vorkommen, dass der Verkehrswert 10-20 % unter oder auch über dem aktuellen Bodenrichtwert liegt.

Wie ermittelt man den Wert eines Grundstücks?

Die grobe Richtung gibt hierbei der Bodenrichtwert vor. Daneben müssen allerdings noch andere Faktoren mit einbezogen werden. Hierunter fallen zum Beispiel die zu erwartenden Erschließungskosten. Ein geschulter, sachverständiger Gutachter kann mittels einer Verkehrswertermittlung eine verlässliche Aussage machen, was das Grundstück wert ist. Ein sogenanntes Verkehrswertgutachten ist kostenpflichtig und insbesondere dann sinnvoll, wenn sie mit einer gerichtlichen Auseinandersetzung über den Verkehrswert der Immobilie rechnen. Besonders häufig tritt dieser Fall ein, wenn im Rahmen einer Erbschaft oder Scheidung sich die beteiligten Parteien nicht mehr einvernehmlich auf einen Vermögensausgleich einigen können.

Weitere Parameter, welche auf die Ermittlung des Werts einen Einfluss haben:

• Grundstücksgröße
• Lage
• Bodenbeschaffenheit
• Erschließungsgrad
• Grundstückszuschnitt

Äußere Einflüsse auf den Grundstückswert

Neben den Parametern, welche direkt mit dem Grundstück zusammenhängen, gibt es auch Einflüsse, welche auf den ersten Blick mit dem Grundstück nicht viel zu tun haben. Zum Beispiel fließt in die Wertermittlung auch die infrastrukturelle Anbindung mit ein. Hierbei zählt natürlich: je besser die Anbindung, desto höher der erzielbare Preis. Dies gilt natürlich auch für vorhandene Einrichtungen, wie Kitas, Kindergärten, Schulen usw.
Das Vorhandensein solcher Einrichtungen steigert in Zeiten knapper Kitaplätze den Wert des Objekts ungemein, weil besonders für junge Familien dies ein wichtiger Punkt ist. Ist die Kita zu Fuß zu erreichen, entfallen kosten- und zeitintensive Fahrten. Zudem fühlt man sich durch die örtliche Nähe auch den anderen Eltern und Kindern näher. Dafür sind Familien bereit, auch mehr zu bezahlen.

Warum sollte ich einen Sachverständigen beauftragen?

Wie Sie in unserer kurzen Übersicht sehen können, gibt es bei der Grundstücksbewertung viele Faktoren, welche es zu beachten gilt. Durch diese Fülle an Einflüssen ist es ohne Erfahrung sehr leicht, Fehler zu machen. Zudem ist man dazu gezwungen, sich mit den Preisentwicklungen bei Grundstückskäufen zu beschäftigen. Hierfür sollte man mindestens das letzte halbe Jahr beobachten!
Ein Sachverständiger kann mit seinem Know-how und seinen langjährigen Erfahrungswerten diese Gefahr abwenden und hat zudem eine Einsicht in die besonderen, regionalen Eigenheiten. Dadurch ist es möglich, den Gewinn im Falle eines Verkaufs zu maximieren, ohne dass man sich lange und intensiv mit dem Markt beschäftigen muss.

Was kostet eine Grundstücksbewertung?

Das Honorar für eine Grundstücksbewertung ist abhängig vom jeweiligen Verkehrswert der Immobilie. Die Höhe ist in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) festgelegt. Allerdings können die Kosten auch höher ausfallen.
Höhere Kosten fallen beispielsweise an, wenn es sich um ein großes Grundstück mit oder ohne grundstücksbezogenen Rechten und Besonderheiten handelt. Das könntenbeispielsweise Grunddienstbarkeiten wie Leitungs-, Wohn- und Wegerechte sein.  Hier wird die Betrachtung komplexer und der Gutachter muss für eine Bewertung mehr Zeit aufbringen.

Fazit

Schon anhand der Komplexität bei der Wertermittlung ist die Beauftragung eines Sachverständigen sehr zu empfehlen. Hierdurch sparen Sie enorm Zeit und haben mit dem erstellten Gutachten, besonders im Falle eines Rechtsstreits, eine gute und verlässliche Verhandlungsbasis.

Außerdem kann ein Sachverständiger äußere Einflüsse besser einschätzen und explizit darauf hinweisen. Dadurch bekommen Sie den realistischsten Wert des Grundstücks ermittelt. Denn: Ein zu teures Grundstück kauft niemand und bei einem zu niedrigen Grundstückspreis verschenken Sie bares Geld.