Eine Immobilienbewertung kann aus den verschiedensten Anlässen erforderlich sein. Häufiger Grund für die Bewertung einer Immobilie ist beispielsweise der Ankauf oder Verkauf eines Objekts oder eine Versteigerung.
Für den Eigentümer oder den Kaufinteressenten ist es wichtig, hierbei auf eine sachverständige, neutrale und unabhängige Beratung und Bewertung vertrauen zu können.
Folgende Gründe machen die Bewertung einer Immobilie häufig erforderlich:
- Regelung des Nachlasses
- Auseinandersetzungen im Erbfall
- Gerichtliche Auseinandersetzungen im Allgemeinen
- Steuerliche Bewertungen und Vermögensfeststellung
- Der Verkauf einer Immobilie, ebenso wie der Ankauf oder die Versteigerung
- Scheidung und Aufteilung des Vermögens
- Sicherung von Finanzierungen
Gerade wenn es um Finanzierungen geht und die Bewertung vom Immobilienfinanzierer selbst erfolgt, sollte man genau hinsehen. Denn Immobilienfinanzierer und Banken verfolgen eigene Interessen und werden die Immobilie zur Absicherung des Darlehens unter Umständen deutlich zurückhaltender bewerten. Das ist nachvollziehbar, entspricht aber nicht der Bewertung von einem neutralen Standpunkt aus.
Welches Wertermittlungsverfahren?
Die sogenannte Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) nennt drei zulässige Verfahren, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen: das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Welches dieser Verfahren zum Einsatz kommt, hängt zum einen von der Art der Immobilie ab, zum anderen von der voraussichtlichen Nutzung. Häufig sind auch Anlass und Umfang der jeweiligen Immobilienbewertung sowie die Präferenzen des sachverständigen Gutachters relevant.
Umso wichtiger ist es für den Auftraggeber, sich auf die Unabhängigkeit und Neutralität des Sachverständigen verlassen zu können.
Was kostet eine Immobilienbewertung bzw. ein Wertgutachten?
Eine schriftliche Bewertung einer Immobilie ist grundsätzlich kostenpflichtig, auch wenn es keine öffentliche Gebührenordnung mehr dafür gibt. Damit versichert man sich der Unabhängigkeit des Sachverständigen.
Die Kosten der Immobilienbewertung richten sich vor allem nach Art und Umfang der Bewertung. Hier finden Sie eine Aufstellung der Bewertungskosten aufgeschlüsselt nach Art und Umfang der Leistungen.
Bewertung einer Wohnung
Die Bewertung einer Wohnung erscheint einem Laien einfacher, als die eines Hauses. Doch gerade hier gibt es eine Reihe von Besonderheiten, die bei der Wohnungsbewertung zu berücksichtigen sind.
So gilt es beispielsweise neben der Substanz der Wohnung selbst, auch die des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentümergemeinschaft des Hauses zu bewerten. Die Instandhaltungsrücklage ist hierbei ebenso zu berücksichtigen wie der Modernisierungsbedarf des Gebäudes oder etwaige anhängige Rechtsstreitigkeiten der Hausgemeinschaft.
Auch die Art der Nutzung entscheidet über den Wert. Möchte man die Wohnung vermieten oder doch selbst nutzen? Gerade beim Kauf sind bereits vermietete Wohnungen häufig weniger wert als freie Wohnungen, da der Eigentümer nicht frei verfügen kann. In guten Lagen können in der Spitze durchaus 25 % Preisabschlag entstehen.
Bewertung eines Hauses
Den Wert eines Hauses zu ermitteln, ist nicht so einfach, wie man denken mag. Jedes Haus unterscheidet sich in Größe, Konstruktion, Ausstattung und Lage. Keines gleicht wirklich dem anderen.
Im Falle der geplanten Selbstnutzung werden bei Einfamilienhäusern oder Reihenhäusern häufig vergleichbare Objekte zur Bewertung herangezogen. Es wird dann im sogenannten Vergleichswertverfahren der Wert des Hauses ermittelt. Ein Sachverständiger, der die Region kennt ist hierbei von hohem Wert.
Wird das Haus jedoch als Renditeobjekt gesehen und soll es vermietet werden, dann wird zumeist das Ertragswertverfahren verwendet. Bei diesem Verfahren wird der aktuelle Wert, sowie der Modernisierungsbedarf festgehalten und kann den Mieterträgen gegenübergestellt werden.
Bewertung eines Grundstückes
Der Gutachterausschuss Karlsruhe veröffentlicht regelmäßig Bodenrichtwerte für örtliche Grundstücke.
Die Daten stammen aus den in vergangenen Jahren erzielten Verkaufspreisen und bieten einen guten Anhaltspunkt für den Beginn. Dies liegt vor allem daran, dass die Bodenrichtwerte ein wichtiger Anhaltspunkt für das Preisniveau der jeweiligen Stadtteile widerspiegeln. Je höher der Bodenrichtwert einer Lage im Stadtteil, desto höher ist auch der Grundstückspreis in dieser Lage. Auch hier ist ein regional sachkundiger Werkvermittler von Vorteil, denn Verkehrswert und Bodenrichtwert unterliegen nicht selten Unterschieden von bis zu 20 %.