Die Bewertung von Immobilien ist eine komplexe Aufgabe, schließlich gilt es viele Faktoren zu berücksichtigen. Für unterschiedliche Immobilien können unterschiedliche Aspekte wichtig sein, weshalb sich mehrere Verfahren zur Berechnung von Immobilien etabliert haben. Diese sind das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Festgehalten sind diese Verfahren in der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken, der sogenannten Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Wertermittlung von Grundstücken und Eigentumswohnungen
Das Vergleichswertverfahren eignet sich vor allem bei der Wertermittlung von unbebauten Grundstücken, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen. Bei diesem Verfahren wird, wie der Name schon vermuten lässt, das Grundstück, die Wohnung oder das Haus mit anderen hinreichend übereinstimmenden Objekten verglichen.
Wurde zum Beispiel vor kurzer Zeit ein Nachbargrundstück verkauft, welches dem zu bewertenden Grundstück stark ähnelt, kann der erzielte Verkaufspreis als direkter Vergleichswert berücksichtigt werden.
Um ein möglichst genaues Ergebnis zu erhalten, ist es allerdings erforderlich, dass es möglichst viele Vergleichsobjekte gibt. Um aber auch Unterschiede zu berücksichtigen, werden Zu- und Abschläge eingerechnet. Diese sollen Korrekturfaktoren darstellen, welche sich natürlich wertbeeinflussend auswirken.
Zum Beispiel:
- Mikrolage (Verkehrsanbindung, Verkehrslärm, Nahverkehr, usw.)
- Grundriss
- Grundstücksausrichtung
- Nutzungsrechte
- und natürlich zahlreiche weitere …
Diese Korrekturfaktoren werden in Prozent eingerechnet und aufsummiert.
Kontrolle des Vergleichswertverfahren auf Zulässigkeit
Sollten die Zu- und Abschläge der Korrekturfaktoren in Summe mehr als 30 bis 35% betragen, ist nach der derzeitigen Rechtsprechung das Vergleichswertverfahren ungeeignet. Hier wird davon ausgegangen, dass der errechnete Wert nicht mehr valide ist. In diesem Fall muss auf ein anderes Verfahren zurückgegriffen werden, um einen zuverlässigen Wert für das Objekt zu ermitteln.
Ungeeignet ist das Verfahren ebenfalls bei besonders ausgefallenen Objekten. Man kann sagen: je spezieller ein Objekt, desto ungeeigneter das Vergleichswertverfahren. Schließlich wird es bei besonders originellen Objekten auch wenige zum Vergleich geben.
Aufgrund dieser ganzen Einflüsse sieht man: Obwohl das Verfahren durch seine Einfachheit besticht, gehört zur Anwendung mehr. Das Verfahren erfordert sehr viel Erfahrung, um die Zu- und Abschläge richtig einzuschätzen, schließlich gibt es keine allgemeingültige Formel. Wer sich hier nicht die Mühe machen möchte, über Monate und Jahre die jeweilige Marktsituation zu recherchieren, sollte sich an einen Experten für Immobilienbewertung wenden.
Hin und wieder hört man auch von der Verwendung zur Bewertung von Einfamilienhäusern. Hierfür ist es allerdings weniger geeignet.In der Regel wird das Sachwertverfahren verwendet, denn dieses berücksichtigt zur Wertermittlung ganz andere Faktoren.