Die Bewertung von Immobilien ist eine komplexe Aufgabe, schließlich gilt es viele Faktoren zu berücksichtigen. Für unterschiedliche Immobilien können unterschiedliche Aspekte wichtig sein, weshalb sich mehrere Verfahren zur Berechnung von Immobilien etabliert haben. Diese sind das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Festgehalten sind diese Verfahren in der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken, der sogenannten Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Festgehalten sind alle Verfahren in der sogenannten Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken, kurz auch als Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bezeichnet. Die hier aufgeführten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.
Genau wie beim Ertragswertverfahren werden beim Sachwertverfahren der Bodenwert und der Gebäudesachwert getrennt berechnet. Der Verkehrswert der Immobilie ergibt sich aus der Summe von Bodenwert und Gebäudesachwert, anschließend wird dies um mögliche Sachwertfaktoren (Marktanpassungsfaktoren) korrigiert. Vereinfacht dargestellt lautet die Formel also:
Sachwert (Verkehrswert) = (Bodenwert + Gebäudesachwert) * Sachwertfaktor
Das Sachwertverfahren kommt dann zur Anwendung, wenn das Vergleichswertverfahren wegen fehlender Vergleichsobjekte keine zuverlässige Immobilienbewertung zulässt, oder das Ertragswertverfahren mangels Feststellbarkeit der ortsüblich erzielbaren Mieten, nicht angewendet werden kann.
Faktoren beim Sachwertverfahren
Auf knapp 50 Seiten hat das Bundesbauministerium im Oktober 2012 Bestimmungen, Kennziffern und Formeln als „Sachwertrichtlinie“ veröffentlicht. Das zeigt schon die enorme Komplexität des Sachwertverfahrens. Ziel der Sachwertrichtlinie ist es, ein objektives Verfahren zu entwickeln, das möglichst alle Einflüsse auf den Immobilienwert berücksichtigt und zugleich präzise ist.
Es wird schnell klar, dass es hierfür eines erfahrenen Sachverständigen und Gutachters bedarf, denn Laien stoßen hier sehr schnell an Grenzen.
Prinzipiell ist das Sachwertverfahren allerdings sehr einfach zu verstehen. Lediglich die drei folgenden Einflussgrößen bestimmen den Sachwert:
- Der Bodenrichtwert. Er ist der Wert des Grundstückanteils oder des Grundstücks.
- Die Herstellungskosten der Anlagen. Wichtig sind hier die Herstellungskosten, nicht die Wiederherstellungskosten.
- Die Herstellungskosten der Außenanlagen. Also zum Beispiel Wege oder Garagen
- Der Sachwertfaktor (Marktanpassung) ist die regionale „Korrektur“ und Angleichung an das jeweilige Marktniveau
Abgleich mit der Sachwertrichtlinie
Diese Werte werden im Anschluss an die genaue Prüfung anhand der Sachwertrichtlinie kontrolliert, um die Präzision des Ergebnisses zu verfeinern. Können Eigentümer oder Kaufinteressenten bis zu diesem Punkt möglicherweise noch eine grobe Bewertung selbst vornehmen, ist spätestens dann eine Grenze erreicht.
Das liegt zum einen an den vielen Vorgaben und Kennwerten, welche man bei der Feinausarbeitung im Kopf haben muss. Zum anderen natürlich an der Erfordernis, über umfangreiche Erfahrung zu verfügen. Wenngleich die Komplexität der Bewertung anhand der Sachwertrichtlinien hoch ist, führt dieses Verfahren zu zuverlässigen Aussagekraft über den Wert der Immobilie.
So wird in der Richtlinie beispielsweise für jede unterschiedliche Deckenhöhe ein Korrekturwert vorgegeben. Oder es wird nachjustiert, wenn das Dachgeschoss ausgebaut ist. Auch die Beschaffenheit der Fassade spielt eine Rolle. Sogar Korrekturwerte für die Bewertung von Tierställen sind in der Richtlinie enthalten.
Wegen dieser Genauigkeit ist das Sachwertverfahren immer weiter auf dem Vormarsch. Mittlerweile wird das Sachwertverfahren auch für Immobilien angewendet, bei denen vor einigen Jahren noch das Ertragswertverfahren oder das Vergleichswertverfahren üblich war. So lassen sich auch Wertermittlungen dieser Verfahren validieren.