Was ist der Beleihungswert? Bevor Banken und Immobilienfinanzierer Kredite für den Hauskauf bzw. Wohnungskauf vergeben, überprüfen sie den Wert der Immobilie. Damit wollen die Kreditgeber sicherstellen, dass die vergebenen Darlehen selbst dann abgesichert sind, wenn der Kreditnehmer nicht mehr in der Lage ist, die laufenden Tilgungen und Zinszahlungen zu bedienen. Den Beleihungswert ermittelt der Kreditgeber entweder selbst oder es beauftragt einen Wertermittler/Gutachter.
Wie wird der Beleihungswert errechnet?
Die Ermittlung des Beleihungswertes erfolgt regelmäßig nach der jeweiligen Beleihungswertermittlungsrichtlinie des einzelnen Kreditinstituts bzw. Bank, welche im Vorfeld mit der Bafin und Bundesbank abgestimmt wurde.
Innerhalb der Bankenwelt hat sich das Bewertungsmodell nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) durchgesetzt, da dieses für eine Beurteilung und Berücksichtigung der Wertansätze für Pfandbriefbanken oder den sogn. Deckungsstock vorgesehen ist.
Die in der BelWertV beschriebenen Bewertungsverfahren entsprechen nahezu denen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), berücksichtigen jedoch zusätzliche „Risikoparameter“.
Bei einer Beleihungswertermittlung wird regelmäßig zum Vergleichswertverfahren oder Sachwertverfahren das Ertragswertverfahren – als sog. stützendes Verfahren – angewendet.
Für die Durchführung einer Beleihungswertprüfung müssen die Kreditnehmer Unterlagen wie Baupläne, Kaufvertrag, Grundbuchauszüge, Mietverträge und Versicherungsnachweise vorlegen. Eine Übersicht dieser Unterlagen finden sie auf meinen Seiten / unter der Rubrik „Downloads“.
Sicherheitsabschlag, Beleihungsgrenze und maximaler Darlehensbetrag
Vom errechneten Beleihungswert zieht das kreditvergebende Institut einen Abschlag zur Minimierung des Risikos ab. Dieser Sicherheitsabschlag soll die Gefahren der Wertminderung durch zukünftig nicht einzuschätzende Entwicklungen deckeln. In der Regel beträgt der Sicherheitsabschlag zwischen 10 bis 30 Prozent. Aus der Differenz von Beleihungswert und Sicherheitsabschlag errechnet sich die Beleihungsgrenze des Objekts. Die Beleihungsgrenze ist zeitgleich der Maximalbetrag des möglichen Kreditdarlehens im Rahmen der Immobilienfinanzierung.
Fazit zum Beleihungswert in der Praxis
Wer eine Immobilie kaufen oder bauen möchte kommt um die Ermittlung des Beleihungswerts kaum herum. Aufgrund meiner Vita habe ich mich auf die zusätzliche Ermittlung von Beleihungswerten – z.B. entsprechend der BelWertV – spezialisiert.
Dieser mögliche „Mehrwert“ – als zusätzlicher Bestandteil – innerhalb ihres Gutachtens, macht sich daher bereits beim ersten Gespräch mit ihrem Bank- oder Finanzierungspartner positiv bemerkbar. Sie können im Vorfeld viele weitere Überraschungen, Diskussionen und damit auch Zeit einsparen.